Der Begriff „Share Deals“ ist im Zusammenhang mit der Umgehung der Grunderwerbsteuer bekannt. Was aber steckt wirklich hinter Share Deals und was bewirken die gesetzlichen Neuregelungen bei der Grunderwerbsteuer für Land- und Forstwirte?
Wenn ein Investor ein Grundstück nicht direkt kauft, sondern stattdessen Geschäftsanteile (Shares) an dem grundbesitzenden Unternehmen, spart er die Grunderwerbsteuer. Weil den Länderkassen damit Einnahmen verloren gehen, das Modell aber bei Immobilientransaktionen und Firmenbeteiligungen sehr beliebt ist, steuert der Gesetzgeber nun dagegen. Auch für Investoren in der Land- und Forstwirtschaft werden Share Deals damit unattraktiver.
Das gestutzte Modell
Um der Grunderwerbsteuer zu entgehen, wurde schon immer nach Gestaltungsmöglichkeiten gesucht. Der Weg ging über Gesellschaften, die in ihrem Eigentum die Grundstücke hielten. Vor der jetzigen Änderung lag ein steuerauslösender Gesellschafterwechsel vor, wenn Investoren mindestens 95 Prozent der Anteile übernommen haben. Auch diese Grenze haben sie durch geschickte Lösungen umgangen, etwa dadurch, dass mehrere Personen die Anteile kauften. Im Zuge der Grunderwerbsteuerreform wurde nun die Grenze von 95 Prozent auf 90 Prozent herabgesetzt, und die Sperrfristen wurden von bisher fünf auf zehn Jahre verdoppelt.
Was für die Hofübergabe gilt
„Keine Angst, für normale Hofübergaben ergeben sich daraus keine Mehrbelastungen“, beruhigt Thomas Rösler, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Oederan, „hier kennt die Grunderwerbsteuer wichtige Ausnahmen.“ Zunächst sind Schenkungen und Erbfälle befreit. Begünstigt sind auch Nachlassteilungen, wenn es dabei zu Grundstücksübertragungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommt.
Weiterhin sind Verkäufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie an Personen, die in gerader Linie verwandt sind, von der Steuer ausgenommen. Diese Befreiungen greifen auch bei Share Deals. Sie sorgen dafür, dass die Aufnahme von Ehepartnern und Kindern in den Hof keine Grunderwerbsteuer auslöst. Anders bei entgeltlichen Übertragungen zwischen Geschwistern oder Onkel und Tanten auf Nichten oder Neffen. „Das Problem sind hier die teilentgeltlichen Übertragungen“, erklärt Rösler. „Als Entgelt zählt nicht nur ein Kaufpreis, sondern es zählen auch Gegenleistungen, die im Zusammenhang mit einer Übergabe zu zahlen sind.“ Die Hofübergabe auf Nichten oder Neffen kostet also Grunderwerbsteuer, wenn etwa Austragsleistungen vereinbart oder Schulden zu übernehmen sind.
Thomas Rösler, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Oederan
Wenn ein Investor ein Grundstück nicht direkt kauft, sondern stattdessen Geschäftsanteile (Shares) an dem grundbesitzenden Unternehmen, spart er die Grunderwerbsteuer. Weil den Länderkassen damit Einnahmen verloren gehen, das Modell aber bei Immobilientransaktionen und Firmenbeteiligungen sehr beliebt ist, steuert der Gesetzgeber nun dagegen. Auch für Investoren in der Land- und Forstwirtschaft werden Share Deals damit unattraktiver.
Das gestutzte Modell
Um der Grunderwerbsteuer zu entgehen, wurde schon immer nach Gestaltungsmöglichkeiten gesucht. Der Weg ging über Gesellschaften, die in ihrem Eigentum die Grundstücke hielten. Vor der jetzigen Änderung lag ein steuerauslösender Gesellschafterwechsel vor, wenn Investoren mindestens 95 Prozent der Anteile übernommen haben. Auch diese Grenze haben sie durch geschickte Lösungen umgangen, etwa dadurch, dass mehrere Personen die Anteile kauften. Im Zuge der Grunderwerbsteuerreform wurde nun die Grenze von 95 Prozent auf 90 Prozent herabgesetzt, und die Sperrfristen wurden von bisher fünf auf zehn Jahre verdoppelt.
Was für die Hofübergabe gilt
„Keine Angst, für normale Hofübergaben ergeben sich daraus keine Mehrbelastungen“, beruhigt Thomas Rösler, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Oederan, „hier kennt die Grunderwerbsteuer wichtige Ausnahmen.“ Zunächst sind Schenkungen und Erbfälle befreit. Begünstigt sind auch Nachlassteilungen, wenn es dabei zu Grundstücksübertragungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommt.
Weiterhin sind Verkäufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie an Personen, die in gerader Linie verwandt sind, von der Steuer ausgenommen. Diese Befreiungen greifen auch bei Share Deals. Sie sorgen dafür, dass die Aufnahme von Ehepartnern und Kindern in den Hof keine Grunderwerbsteuer auslöst. Anders bei entgeltlichen Übertragungen zwischen Geschwistern oder Onkel und Tanten auf Nichten oder Neffen. „Das Problem sind hier die teilentgeltlichen Übertragungen“, erklärt Rösler. „Als Entgelt zählt nicht nur ein Kaufpreis, sondern es zählen auch Gegenleistungen, die im Zusammenhang mit einer Übergabe zu zahlen sind.“ Die Hofübergabe auf Nichten oder Neffen kostet also Grunderwerbsteuer, wenn etwa Austragsleistungen vereinbart oder Schulden zu übernehmen sind.
Thomas Rösler, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Oederan
